2014年8月6日星期三

学习如何买好REIT!

我个人非常喜欢REIT, 除了喜欢收租金的感觉
也相中她是属于比较稳定的投资(相比于股票啦)
我新加坡的投资中REIT占了约50%的比例
马来西亚仍在起步中,目前只有IGBReit做REIT的掌门兼打杂
新加坡的组合在最近的小熊天中,有2支REIT掉得比预期多
(另一重要因素也是因为ex date啦)
其实一直以来我都没好好的做REIT的功课
现在突然想学习一下如何去评估一支REIT是否值得买
就把我做的功课放上来,有错请指教!

数字可以告诉你的事;
1. Gearing rate 
这个数字告诉你这支REIT的借贷状况,数字越高代表借贷越多,相对的风险也更大。新加坡对Gearing rate的limit限定在35%内,超过35% (最高60%)的REIT必须对外公布其在Moody或Standard & Poor's或Fitch Gearing的credit rating(如果没有这些评级就不能超过35%)
我多使用的Gearing rate的formula:total borrowings (short + long term)/ total asset
一般REIT Gearing 30-35%属良好, 当然数字越低越好

2. yield
这个是大家最为关心的股息率,当然是越高越好。我自己的定义是起码6% 以上,有人要求至少8%,所以这个真的看个人标准啦。

3. NAV (Net Asset Value)
基本上这个数字告诉你现在的REIT是被高估或低估,一般建议买<或接近但不超过NAV的REIT
Net Asset = Total asset - intangible asset - total liabilities

4. DPU
Distribution per unit,即每股所发出的股息(自己觉得有点EPS的意思,但是这里的earning指的是实际受到的股息),年年增加是最好的

其余的要看管理层是否有兑现承诺;有没有将旗下产业管理好;随着interest rate的可能调涨,管理层是否有为此准备,将产业的利息换成固定利率或谈好了更低的rate等等

说了怎么多,其实是希望自己可以记得,不要每次过目就忘 ><
就让我 用以上的标准来看看我买的REITs好了

CACHE logistic Trust 
1.Gearing Rate - 28.71%
2.yield - 7.15%
3.NAV/unit - $0.97
4.DPU - 与去年同期持平
5.current price: $1.195 (5/8/14)
个人看法是目前价格偏高,如果有一天价格滑落到0.97左右我应该会再收多些票来养老(当然是基本面不变的情况下了)

Starhill Global Reit 
1.Gearing Rate -  29.16%
2.yield - 6.01%
3.NAV/unit - $0.93
4.DPU - 与去年同期增长
5.current price: $ 0.82 (5/8/14)
Yield有点低(以我买入的价格会更低一些),但是看账面数字是不错的,希望下一季租金会有进步

AIMSAMP Cap Reit 
1.Gearing Rate - 25.33%
2.yield - 7.32%
3.NAV - $1.4672
4.DPU - 与去年同期增长
5.current price: $1.445 (5/8/14)
只能说看着它的NAV, 看来我入场的价格太高了。现在排着队看是否能收些便宜票进来



其实我对那个gearing rate的算法很有疑问
因为上网看了其他人的分享
(虽然他的对照表是4月份的,但是也不至于相差这么远
我的偏低很多 >< 啊~~ 到底问题出现在那里?? 我猜是大家用不一样的formula)
我用的是Trust的(total borrowings/total asset)*100
老师在这里(他选用的是group的)
(在这里说明一下,一般财报会有同季的对照(eg. 06/2014 vs. 06/2013),
也会列出该集团group和该公司company/Trust的个别业绩,共2个"公司", 4个栏的账目)
记得以前在training时,导师教我们用company而非group的成绩来算个别的ratio
因为该股票是反映该公司而非group的成绩
不知道REIT是否也是一样的算法
知道的朋友可否分享一下

以上的功课纯为分享,请勿以此作为买卖股票的依据。
资料来源:个别公司年报与ValueXpert



5 条评论:

  1. 我没有看到那么多,我很怕计算,就只要算股息:)

    我都是看公司产业,过去的revenue和股息增长如何,就这样:)

    回复删除
    回复
    1. 其实我买的时候也没看这么多(这些是事后孔明来着 XD)
      我买时的依据跟你的差不多,外加看看资深blogger如何评断他们
      觉得ok就买了,昨天写这篇文章还查不了少资料呢
      还好只有一支股买贵了一点,今天乘低买了一些回来
      投资的功课真的好多,最近看了头很大XD

      删除
  2. 在研究有兴趣的股票时,我也会找找看类似的数据。
    看了也不知道自己吸收了多少,看来计算这事真的得亲自操劳才能领悟其中的秘密。XD

    回复删除
    回复
    1. 对啊,我也看了很多,但是几乎都是过目就忘
      到真的要买时,又重新看得雾飒飒
      自己算了一下还真的比较能够理解呢XD

      删除
  3. Gearing level是total debts/Total networth.

    回复删除

你们的留言对我而言是很大的鼓励,欢迎留下任何意见与想法!^^