学习如何买好REIT！

我个人非常喜欢REIT， 除了喜欢收租金的感觉
也相中她是属于比较稳定的投资(相比于股票啦)
我新加坡的投资中REIT占了约50%的比例
马来西亚仍在起步中，目前只有IGBReit做REIT的掌门兼打杂
新加坡的组合在最近的小熊天中，有2支REIT掉得比预期多
(另一重要因素也是因为ex date啦）
其实一直以来我都没好好的做REIT的功课
现在突然想学习一下如何去评估一支REIT是否值得买
就把我做的功课放上来，有错请指教！

数字可以告诉你的事；
1. Gearing rate 
这个数字告诉你这支REIT的借贷状况，数字越高代表借贷越多，相对的风险也更大。新加坡对Gearing rate的limit限定在35%内，超过35% (最高60%）的REIT必须对外公布其在Moody或Standard & Poor's或Fitch Gearing的credit rating（如果没有这些评级就不能超过35%)
我多使用的Gearing rate的formula：total borrowings (short + long term)/ total asset
一般REIT Gearing 30-35%属良好, 当然数字越低越好

2. yield
这个是大家最为关心的股息率，当然是越高越好。我自己的定义是起码6% 以上，有人要求至少8%，所以这个真的看个人标准啦。

3. NAV （Net Asset Value)
基本上这个数字告诉你现在的REIT是被高估或低估，一般建议买<或接近但不超过NAV的REIT
Net Asset = Total asset - intangible asset - total liabilities

4. DPU
Distribution per unit，即每股所发出的股息（自己觉得有点EPS的意思，但是这里的earning指的是实际受到的股息），年年增加是最好的

其余的要看管理层是否有兑现承诺；有没有将旗下产业管理好；随着interest rate的可能调涨，管理层是否有为此准备，将产业的利息换成固定利率或谈好了更低的rate等等。

说了怎么多，其实是希望自己可以记得，不要每次过目就忘 ><
就让我 用以上的标准来看看我买的REITs好了

CACHE logistic Trust 
1.Gearing Rate - 28.71%
2.yield - 7.15%
3.NAV/unit - $0.97
4.DPU - 与去年同期持平
5.current price: $1.195 （5/8/14）
个人看法是目前价格偏高，如果有一天价格滑落到0.97左右我应该会再收多些票来养老（当然是基本面不变的情况下了）

Starhill Global Reit 
1.Gearing Rate -  29.16%
2.yield - 6.01%
3.NAV/unit - $0.93
4.DPU - 与去年同期增长
5.current price: $ 0.82 （5/8/14）
Yield有点低（以我买入的价格会更低一些），但是看账面数字是不错的，希望下一季租金会有进步

AIMSAMP Cap Reit 
1.Gearing Rate - 25.33%
2.yield - 7.32%
3.NAV - $1.4672
4.DPU - 与去年同期增长
5.current price: $1.445 （5/8/14）
只能说看着它的NAV, 看来我入场的价格太高了。现在排着队看是否能收些便宜票进来



其实我对那个gearing rate的算法很有疑问
因为上网看了其他人的分享
（虽然他的对照表是4月份的，但是也不至于相差这么远
我的偏低很多 >< 啊~~ 到底问题出现在那里？？ 我猜是大家用不一样的formula）
我用的是Trust的（total borrowings/total asset）*100
老师在这里(他选用的是group的）
(在这里说明一下，一般财报会有同季的对照（eg. 06/2014 vs. 06/2013)，
也会列出该集团group和该公司company/Trust的个别业绩，共2个"公司"， 4个栏的账目）
记得以前在training时，导师教我们用company而非group的成绩来算个别的ratio
因为该股票是反映该公司而非group的成绩
不知道REIT是否也是一样的算法
知道的朋友可否分享一下

以上的功课纯为分享，请勿以此作为买卖股票的依据。
资料来源：个别公司年报与ValueXpert