今天的股市小幅跌势，而我在今天做了三项调整；
1. Starhill Global Reit - 终于升上购买价，S$0.83全部出清。亏了水钱，但是加入股息还是正盈利。希望能free出部分现金做更好的投资。
2. Boustead Singapore -
具可靠分析（我自己觉得可靠XD），该公司短期内会form自己的reit, 原本集团的三项主力业务：能源，ESRI（3D地图，Boustead为多国exclusive distributor), 工业地产联合在一起的的股价会有个20%的conglomerate discount, 若其中工业地产自己独立发展成reit则可以让整体的股价完整体现自己的价值。股息预计会下降，因为公司计划保留更多现金来买产业。我决定投资少少，用时间来看看是否可行。
3. Hongkong Land Holding (H78) -
一家老牌香港的物业管理公司，拥有香港岛中心地段13栋办公楼。其中有地段是在英殖民地就开始拥有，最便宜的购入地价为500英镑，999年地契。（我个人相信旧地段都是0贷款，500英镑？？？？）目前拥有新加坡中心地段的几栋楼，包括One Raffles Quay,MBFC等。目前他们也有发展住宅项目，用现金发展。（有钱到！）该集团目前在北京紫禁城600m处发展酒店和零售商业项目。市场调查显示2015年新加坡和香港的中心办公室的租金会应供应有限，需求增加而上升。经过“可靠”消息的预测，今年的业绩会比去年成长很多。决定投资少少，看看是否能沾沾喜气。
很多人都说投资不能只听别人给tips和分析，这点我举双手双脚赞成。但是如果今天冷眼前辈公开说他买了什么股票我想许多人还是忍不住会去听听，看看自己可否达上顺风车。
8i终于在去年12月17日成功上市，核心业务为投资公司。我曾经收过他们的email说他们因为某某原因，决定卖出一间公司的股票。原因就是他们无法很好掌握该公司的动向，而他们选择不冒险。我喜欢直接说自己screw up的公司，认栽然后从新来过。
他们的股价上市后在23/1达到100%的涨幅，可惜我没买（没想到他们会涨那么快啊）。我决定用行动证明自己的信念，看看到年尾是否会比自己的其他投资来得好呢。：D
以上所言，仅为分享，请勿跟进投资；
我为普通上班族，没有任何金融投资背景；
若要投资，自负盈亏。
2015年1月26日星期一
2014年8月6日星期三
学习如何买好REIT！
我个人非常喜欢REIT， 除了喜欢收租金的感觉
也相中她是属于比较稳定的投资(相比于股票啦)
我新加坡的投资中REIT占了约50%的比例
马来西亚仍在起步中，目前只有IGBReit做REIT的掌门兼打杂
新加坡的组合在最近的小熊天中，有2支REIT掉得比预期多
(另一重要因素也是因为ex date啦）
其实一直以来我都没好好的做REIT的功课
现在突然想学习一下如何去评估一支REIT是否值得买
就把我做的功课放上来，有错请指教！
数字可以告诉你的事；
1. Gearing rate
这个数字告诉你这支REIT的借贷状况，数字越高代表借贷越多，相对的风险也更大。新加坡对Gearing rate的limit限定在35%内，超过35% (最高60%）的REIT必须对外公布其在Moody或Standard & Poor's或Fitch Gearing的credit rating（如果没有这些评级就不能超过35%)
我多使用的Gearing rate的formula：total borrowings (short + long term)/ total asset
一般REIT Gearing 30-35%属良好, 当然数字越低越好
2. yield
这个是大家最为关心的股息率，当然是越高越好。我自己的定义是起码6% 以上，有人要求至少8%，所以这个真的看个人标准啦。
3. NAV （Net Asset Value)
基本上这个数字告诉你现在的REIT是被高估或低估，一般建议买<或接近但不超过NAV的REIT
Net Asset = Total asset - intangible asset - total liabilities
4. DPU
Distribution per unit，即每股所发出的股息（自己觉得有点EPS的意思，但是这里的earning指的是实际受到的股息），年年增加是最好的
其余的要看管理层是否有兑现承诺；有没有将旗下产业管理好；随着interest rate的可能调涨，管理层是否有为此准备，将产业的利息换成固定利率或谈好了更低的rate等等。
说了怎么多，其实是希望自己可以记得，不要每次过目就忘 ><
就让我 用以上的标准来看看我买的REITs好了
CACHE logistic Trust
1.Gearing Rate - 28.71%
2.yield - 7.15%
3.NAV/unit - $0.97
4.DPU - 与去年同期持平
5.current price: $1.195 （5/8/14）
个人看法是目前价格偏高，如果有一天价格滑落到0.97左右我应该会再收多些票来养老（当然是基本面不变的情况下了）
Starhill Global Reit
1.Gearing Rate - 29.16%
2.yield - 6.01%
3.NAV/unit - $0.93
4.DPU - 与去年同期增长
5.current price: $ 0.82 （5/8/14）
Yield有点低（以我买入的价格会更低一些），但是看账面数字是不错的，希望下一季租金会有进步
AIMSAMP Cap Reit
1.Gearing Rate - 25.33%
2.yield - 7.32%
3.NAV - $1.4672
4.DPU - 与去年同期增长
5.current price: $1.445 （5/8/14）
只能说看着它的NAV, 看来我入场的价格太高了。现在排着队看是否能收些便宜票进来
其实我对那个gearing rate的算法很有疑问
因为上网看了其他人的分享
（虽然他的对照表是4月份的，但是也不至于相差这么远
我的偏低很多 >< 啊~~ 到底问题出现在那里？？ 我猜是大家用不一样的formula）
我用的是Trust的（total borrowings/total asset）*100
老师在这里(他选用的是group的）
(在这里说明一下，一般财报会有同季的对照（eg. 06/2014 vs. 06/2013)，
也会列出该集团group和该公司company/Trust的个别业绩，共2个"公司"， 4个栏的账目）
记得以前在training时，导师教我们用company而非group的成绩来算个别的ratio
因为该股票是反映该公司而非group的成绩
不知道REIT是否也是一样的算法
知道的朋友可否分享一下
以上的功课纯为分享，请勿以此作为买卖股票的依据。
资料来源：个别公司年报与ValueXpert
也相中她是属于比较稳定的投资(相比于股票啦)
我新加坡的投资中REIT占了约50%的比例
马来西亚仍在起步中，目前只有IGBReit做REIT的掌门兼打杂
新加坡的组合在最近的小熊天中，有2支REIT掉得比预期多
(另一重要因素也是因为ex date啦）
其实一直以来我都没好好的做REIT的功课
现在突然想学习一下如何去评估一支REIT是否值得买
就把我做的功课放上来，有错请指教！
数字可以告诉你的事；
1. Gearing rate
这个数字告诉你这支REIT的借贷状况，数字越高代表借贷越多，相对的风险也更大。新加坡对Gearing rate的limit限定在35%内，超过35% (最高60%）的REIT必须对外公布其在Moody或Standard & Poor's或Fitch Gearing的credit rating（如果没有这些评级就不能超过35%)
我多使用的Gearing rate的formula：total borrowings (short + long term)/ total asset
一般REIT Gearing 30-35%属良好, 当然数字越低越好
2. yield
这个是大家最为关心的股息率，当然是越高越好。我自己的定义是起码6% 以上，有人要求至少8%，所以这个真的看个人标准啦。
3. NAV （Net Asset Value)
基本上这个数字告诉你现在的REIT是被高估或低估，一般建议买<或接近但不超过NAV的REIT
Net Asset = Total asset - intangible asset - total liabilities
4. DPU
Distribution per unit，即每股所发出的股息（自己觉得有点EPS的意思，但是这里的earning指的是实际受到的股息），年年增加是最好的
其余的要看管理层是否有兑现承诺；有没有将旗下产业管理好；随着interest rate的可能调涨，管理层是否有为此准备，将产业的利息换成固定利率或谈好了更低的rate等等。
说了怎么多，其实是希望自己可以记得，不要每次过目就忘 ><
就让我 用以上的标准来看看我买的REITs好了
CACHE logistic Trust
1.Gearing Rate - 28.71%
2.yield - 7.15%
3.NAV/unit - $0.97
4.DPU - 与去年同期持平
5.current price: $1.195 （5/8/14）
个人看法是目前价格偏高，如果有一天价格滑落到0.97左右我应该会再收多些票来养老（当然是基本面不变的情况下了）
Starhill Global Reit
1.Gearing Rate - 29.16%
2.yield - 6.01%
3.NAV/unit - $0.93
4.DPU - 与去年同期增长
5.current price: $ 0.82 （5/8/14）
Yield有点低（以我买入的价格会更低一些），但是看账面数字是不错的，希望下一季租金会有进步
AIMSAMP Cap Reit
1.Gearing Rate - 25.33%
2.yield - 7.32%
3.NAV - $1.4672
4.DPU - 与去年同期增长
5.current price: $1.445 （5/8/14）
只能说看着它的NAV, 看来我入场的价格太高了。现在排着队看是否能收些便宜票进来
其实我对那个gearing rate的算法很有疑问
因为上网看了其他人的分享
（虽然他的对照表是4月份的，但是也不至于相差这么远
我的偏低很多 >< 啊~~ 到底问题出现在那里？？ 我猜是大家用不一样的formula）
我用的是Trust的（total borrowings/total asset）*100
老师在这里(他选用的是group的）
(在这里说明一下，一般财报会有同季的对照（eg. 06/2014 vs. 06/2013)，
也会列出该集团group和该公司company/Trust的个别业绩，共2个"公司"， 4个栏的账目）
记得以前在training时，导师教我们用company而非group的成绩来算个别的ratio
因为该股票是反映该公司而非group的成绩
不知道REIT是否也是一样的算法
知道的朋友可否分享一下
以上的功课纯为分享，请勿以此作为买卖股票的依据。
资料来源：个别公司年报与ValueXpert
2014年7月30日星期三
Starhill Global Reit - 2014/7/30
话说我7月15日收了它进来我的阵营
今天发文出粮了
今年第二季的股息比去年同期高一点点
为1.25cents/lot, 1 lot = 1000 unit
所以1 lot可以获得$12.5的股息
(去年为1.20cents/lot)
租金成长都来自新加坡的Wisma Atria和Ngee Ann City
(Orchard的人潮还是很多，看来shopping mall集中一地还是不错的
也因为mall和mall之间是相通的，常常逛着逛着就不知道自己在那里了XD）
其它区域的收入都下滑了
马来西亚 - 因为马币贬值和产业税上升
中国成都 - 因为零售市场疲软（中央政府为改善贪腐而实施俭约，市场竞争加大）
日本 - 因为日元贬值和因为资产变卖而减少租金收入
截至6月底的出租率；
零售 - 99.5%
办公室 - 100%
其中
新加坡 - 99.7%
日本 - 96.1%
中国 - 100%
澳洲 - 99.3%
马来西亚 - 100%
总体occupancy rate 高达99.6%
题外话，有人常去Starhill Gallery逛吗?
看到报告说Dior开了间新的boutique面积达6200sqft
Louis Vuitton扩充店面3倍，总面积达16,000sqft
第一次觉得马来西亚的购买力好强，里面的东西是贵到！！！
不过多开是好事，请多多光顾啊
下面是一个大概的总结：
总的来说，公司的产业都在中心地带
短期内没有refinancing的问题
目前看来还是稳健发展的
所以我的股息袋袋平安就是了XD
虽然DY只有约5.83%左右
比起我的Industrial Reits少很多
但是总要分散投资嘛
而且这个可以自己去巡视业务
那个industrial reit的properties,
我还真不知道在那里呢 (羞）
呵呵
订阅：
博文 (Atom)